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アパートやマンションを経営されている方や、月極駐車場を運営されているオーナー様にとって、相続税対策として見逃せないのが小規模宅地等の特例における「貸付事業用宅地等」です。
適用できれば土地の相続税評価額を50％減額できる大きなメリットがあります。今回は、制度の概要や対象となるパターン、税制改正による注意点まで分かりやすく解説します。
1. 「貸付事業用宅地等」特例の概要
敷地の上にアパートや賃貸マンションを建てたり、駐車場として貸し出したりしている敷地や借地権について、200㎡を上限に評価額を50％減額できる特例です。
自宅に適用する「特定居住用宅地等」と比較すると、面積上限・減額割合ともに控えめではありますが、事業用資産の税負担を大きく抑える有効な手段となります。
| 特例の種類 | 限度面積 | 減額割合 | 主な対象 |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％減額 | 自宅の敷地 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％減額 | アパート・駐車場・賃貸マンション等の敷地 |
2. 適用が想定される2つのパターン
貸付事業用宅地等の特例は、誰が貸付事業を行っていたかによって主に以下の2つのパターンに分かれます。
パターン①：被相続人本人が貸し付けていた土地等
- 概要：亡くなった方（被相続人）本人が自らアパート等を建てて賃貸していたケースです。
- 評価：土地自体の評価が「貸家建付地」や「貸宅地」として下がるのに加え、さらに本特例による50％の減額が受けられます。
パターン②：被相続人と「生計を一にする親族」が貸し付けていた土地等
- 概要：親（被相続人）の土地の上に、生計を同じくする親族（子など）が建物を建てて賃貸していたケースです。
- 注意点：親族への土地の貸し付けは「無償（使用貸借）」であることが要件となります。また、単なる親族ではなく「同一生計親族」に限定されている点に注意が必要です。
- 評価：土地自体の評価は「自用地」となりますが、本特例による50％の減額を受けられます。
3. 特例の適用を受けるための要件（引継ぎ・保有ルール）
特例を適用するためには、取得した親族が事業の継続および土地の保有要件を満たす必要があります。
- 被相続人が貸し付けていた場合
- 相続開始から申告期限（相続開始後10か月）までにその貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで事業を継続していること
- その土地を申告期限まで継続して所有していること
- 同一生計親族が貸し付けていた場合
- 相続開始前から引き続き申告期限までその貸付事業を継続していること
- その土地を申告期限まで継続して所有していること
4. 【重要】税制改正による「3年以内」の駆け込み規制に注意！
以前は亡くなった時点で貸付を行っていれば適用可能でしたが、平成30年（2018年）4月1日以降の相続より駆け込み対策を防ぐための改正が導入されています。
⚠️ 「相続開始前3年以内に始めた貸付」は原則対象外
相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地等については、原則として本特例の減額は受けられません。
例外：「特定貸付事業（事業的規模）」であれば3年以内でも適用可能
3年以内に開始した貸付であっても、例外として認められるケースがあります。それが「特定貸付事業」に該当する場合です。
- 貸付事業は「特定貸付事業」と「準事業」に区分されます。
- 形式的にはいわゆる「5棟10室基準」（独立家屋なら5棟以上、アパート・マンション等なら10室以上）を満たす事業的規模が対象となります。
- 相続開始前3年以内に開始した貸付であっても、この事業的規模に該当する場合は、例外として50％減額の適用を受けることが可能です。
まとめと次回予告
アパートや駐車場などの貸付事業用宅地等は、自宅以外の不動産でも大きく評価額を下げられる有用な特例です。ただし、貸付開始のタイミングや生計要件、申告期限までの継続保有など、満たすべきハードルが多いため注意が必要です。
次回は、「自宅（特定居住用宅地等）と賃貸物件（貸付事業用宅地等）の両方がある場合の併用ルール」について解説していきます。