前回は「小規模宅地等の特例」の基本概要と対象者について解説しました。

今回は、特に利用されることが多い「特定居住用宅地等」の対象となる土地のルールや面積制限、計算方法について掘り下げていきます。

1. 「特定居住用宅地等」の対象となる土地の基本ルール

特定居住用宅地等の対象となるのは、亡くなった方（被相続人）のご自宅の敷地です。

• 別荘は対象外：日常的な生活の場ではないため適用できません。
• 自宅が2軒以上ある場合：主に「生活の拠点」としていた1か所のみが対象となります。何をもって生活の拠点と判断するかは慎重に見極める必要があります。
• 面積の上限：330㎡まで（テニスコート約1.5面分の広さ）が対象です。

💡 330㎡を超えた場合はどうなる？

敷地面積が330㎡を超えている場合、すべてが無効になるわけではありません。330㎡までの部分が80%減額の対象となり、超えた部分は通常の評価額として按分計算されます。

2. 【具体例】一軒家で330㎡を超える場合の計算シミュレーション

敷地が330㎡を超える一戸建てを例に、具体的な減額幅を見てみましょう。

【設定条件】

• 土地の評価額：5,000万円
• 敷地面積：500㎡

【計算手順】

1. 減額される金額の計算5,000万円 ×（330㎡ ÷ 500㎡）× 80％ ＝ 2,640万円減額
2. 課税対象となる評価額5,000万円 － 2,640万円 ＝ 2,360万円

特例を利用することで、5,000万円の土地評価額を半分以下の2,360万円まで圧縮できます。

3. マンションの場合はどう計算する？

ご自宅が一戸建てではなく分譲マンションの場合、敷地全体の面積に持分割合（敷地権割合）を掛けた面積で判断します。

【設定条件】

• 敷地全体の評価額：3億円
• 敷地全体の面積：10,000㎡
• 敷地権割合：200/10,000

【計算手順】

1. 対象となる面積の確認10,000㎡ × 200 ÷ 10,000 ＝ 200㎡（330㎡以下のため敷地全体が対象）
2. 減額される金額の計算3億円 ×（200 ÷ 10,000）× 80％ ＝ 480万円減額

本来の評価額600万円から480万円が差し引かれ、相続税の評価額は120万円まで下がります。

4. 二世帯住宅でも特例は使える？押さえておくべき4大要件

二世帯住宅であっても、条件を満たせば小規模宅地等の特例を受けられます。まずは大前提となる以下の4つの要件を確認してください。

• 同じ1棟の建物に親子が同居していること
• 土地の名義が親（被相続人）であること
• 子（相続人）が親へ家賃を支払っていないこと（無償で使用貸借していること）
• 区分所有登記をしていないこと

取得者ごとの居住・保有ルール

• 配偶者が相続する場合：所有要件やその後の居住要件に関係なく適用可能です。
• 配偶者以外の親族（子など）が相続する場合：相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで「引き続きその住居に住み続け」「土地を所有し続けていること」が必須条件となります。

⚠️ 「区分所有登記」に要注意！

玄関が完全に分かれていて建物内部で行き来できない二世帯住宅であっても、1棟の建物として登記されていれば特例の適用が可能です。

ただし、1階と2階で分けるなど**「区分所有登記」を行っている場合は特例の対象外**となってしまいますので、必ず登記内容をご確認ください。

5. まとめと次回予告：「同居の実態」とは？

二世帯住宅や同居の要件はクリアしているように見えても、税務調査では「本当に生活の拠点として同居していたのか」という実態が厳しくチェックされます。

「形だけの同居」を取り繕って申告し、後から特例を否認されて追徴課税を受けてしまうケースも少なくありません。

次回のコラムでは、トラブルを防ぐために知っておくべき「同居の実態と税務署の判断ポイント」について詳しく解説します。