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個人事業主が事業用として使っていた土地には「特定事業用宅地等」が適用されますが、生前に法人化（会社設立）してビジネスを行っていた場合はどうなるのでしょうか？
オーナー社長が所有する個人名義の土地を自社へ貸し付けて事業を行っている場合、「特定同族会社事業用宅地等」という強力な特例を活用できます。
要件を満たせば、最大400㎡まで土地の相続税評価額を80％減額することが可能です。今回は、事業承継を控える経営者必読の要件やメリットを分かりやすく整理して解説します。
1. 事業内容による限度面積と減額割合の違い
会社で使っている土地であっても、その法人が行っている事業内容によって適用区分や減額幅が大きく変わります。
| 法人が行っている事業 | 適用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
| 貸付事業以外の事業（製造・飲食・小売・サービス等） | 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％減額 |
| 貸付事業（不動産賃貸業・駐車場業など） | 貸付事業用宅地等に準ずる扱い | 200㎡ | 50％減額 |
法人化していても、不動産賃貸などの貸付事業を行っている場合は実質的に「貸付事業用」と同じ扱いになるため、面積・割合ともに引き下げられる点に注意が必要です。
2. 制度の趣旨：会社の存続と雇用の維持を守るため
会社が拠点を置く土地に対して高額な相続税が課されると、後継者が納税資金を工面するために土地を手放さざるを得なくなり、事業の継続や従業員の雇用維持が極めて難しくなってしまいます。
そうした経営リスクを回避し、会社の事業基盤を次世代へ円滑に引き継げるように配慮されたのが「400㎡まで80％減額」という優遇措置です。
3. 「特定同族会社事業用宅地等」を受けるための5大要件
特例を適用するためには、株式の保有割合から親族の役職、賃貸借の形式まで厳密な要件が定められています。
- ① 法人の持株要件被相続人およびその親族が、その法人の発行済株式総数（または議決権）の50％超を所有していること。
- ② 役員就任要件相続税の申告期限（相続開始後10か月）までに、その土地等を取得した親族がその法人の役員（取締役等）に就任していること。
- ③ 事業継続要件その事業を相続開始から申告期限までに引き継ぎ、土地を取得した親族が申告期限まで引き続きその法人の事業（貸付事業以外）を継続していること。
- ④ 土地の継続保有要件その土地を相続税の申告期限まで継続して所有していること。
- ⑤ 有償での賃貸借（地代等の支払い）会社から土地の所有者（被相続人）へ、賃貸借と認められる適正な賃料（地代など）が支払われていること。
💡 建物所有者が「同一生計親族」である場合の例外
土地の上に建てられた事業用建物の名義が被相続人ではなく「被相続人と生計を一にする親族」のものである場合、被相続人とその親族との間の土地貸借は「無償（使用貸借）」であることが前提となります。
4. 【注目】個人事業と異なる「3年以内」の利用制限ルール
個人事業主の「特定事業用宅地等」や「貸付事業用宅地等」では、駆け込み対策として「相続開始前3年以内に始めた事業」は原則として特例の対象外とされています。
しかし、同族会社事業用宅地等の場合、この「3年以内」の制限は設けられていません。
事業承継や法人化のタイミングが相続開始前3年以内であっても、実態を伴う事業として正しく運営されていれば特例の恩恵を受けることができます。
5. 自宅（特定居住用）との「完全併用」で最大730㎡まで80％引き
本特例のもうひとつの大きなメリットは、自宅の敷地（特定居住用宅地等）と完全に併用できる点です。
- 自宅の敷地（特定居住用宅地等）：最大 330㎡（80％減額）
- 会社の敷地（特定同族会社事業用宅地等）：最大 400㎡（80％減額）
- 併用時の最大適用面積：合計 730㎡まで両方とも80％減額！
貸付事業用（アパートなど）を併用する場合のような複雑な按分計算で枠を削り合うことなく、双方の上限面積いっぱいまで80％の評価減を活用できます。
まとめ：自社ビル・工場の敷地をお持ちのオーナー社長は適用漏れの確認を！
特定同族会社事業用宅地等は、事業を営むファミリー企業にとって数千万円単位の相続税負担を軽減できる非常に強力な制度です。
ただし、「役員への就任時期」や「適正な地代設定」、「株式保有割合」など、事前に計画を立てて整えておかなければならない要件が多数存在します。
将来の事業承継を見据えてスムーズに特例を活用できるよう、早めの段階で顧問税理士などの専門家へ相談・確認しておくことを強くおすすめします。