目次
自宅の土地を引き継ぐ際の「特定居住用宅地等（330㎡まで80%減額）」や、アパート・駐車場などの「貸付事業用宅地等（200㎡まで50%減額）」のほかにも、小規模宅地等の特例には大きな減額を受けられる区分が存在します。
それが、個人で店舗・工場・事務所などの事業を行っていた場合の「特定事業用宅地等」や、ご自身の会社（同族会社）に土地を貸して事業を行っていた場合の「特定同族会社事業用宅地等」です。
これらに該当する場合、なんと最大400㎡まで土地の評価額を80％減額することができます。
今回は、個人事業主の方などを対象とした「特定事業用宅地等」の要件やメリット、計算事例を分かりやすく解説します。
💡 同族会社が「貸付事業」を行っている場合の注意点
同族会社に貸し付けている土地であっても、その会社が不動産賃貸業などの「貸付事業」を行っている場合は、特定事業用ではなく「貸付事業用」の扱いとなり、限度面積200㎡・減額割合50％となるため事業内容の確認が必要です。
1. 制度の趣旨：事業と雇用を守るための減額措置
自宅の敷地に特例が認められているのは、高額な相続税によって生活の拠点を手放さざるを得ない事態を防ぐためです。
事業用の土地も同様です。親が営んでいた個人商店や工場、事務所などの土地に対して多額の相続税が課されると、税金を支払うために土地を売却せざるを得ず、事業の継続や従業員の雇用維持が困難になってしまう恐れがあります。
そのような事業破綻を防ぎ、事業承継をスムーズに行えるよう配慮されたのが「400㎡まで80％減額」という強力な優遇措置です。
2. 特例を受けるための必須要件
特例を適用するには、土地を引き継ぐ親族が「事業の継続」および「土地の保有」に関する要件を満たす必要があります。事業を行っていた主体によって要件が異なります。
① 被相続人（亡くなった方）本人が事業を行っていた場合
- 事業の承継・継続：相続開始から申告期限（相続開始後10か月）までにその事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続き事業を継続していること
- 土地の継続保有：その土地を相続税の申告期限まで継続して所有していること
② 被相続人と「生計を一にする親族」が事業を行っていた場合
- 事業の継続：相続開始前からその事業を行っており、引き続き申告期限まで事業を継続していること
- 土地の継続保有：その土地を相続税の申告期限まで継続して所有していること
3. 【注意】駆け込み対策による「3年以内」の利用制限
貸付事業用宅地等と同様に、相続開始前3年以内に新たに始めた事業については、原則として本特例の適用を受けることができません。
これは、相続税の負担を逃れるために亡くなる直前に形だけの事業を始めるような「租税回避」を防ぐためのルールです。
ただし、一定規模以上の事業をきちんと展開している場合などには、例外として認められるケースがあります。
4. 【シミュレーション】実際の評価減事例
事例①：事業用の土地（500㎡）を単独で相続した場合
- 物件：東京都内の事業用用地（面積500㎡、評価額1億円）
- 減額計算：上限400㎡までが対象1億円 ×（400㎡ ÷ 500㎡）× 80％ ＝ 6,400万円の減額
- 課税対象評価額：1億円 － 6,400万円 ＝ 3,600万円
1億円の土地評価額が、特例によって3,600万円まで圧縮されます。
事例②：自宅と事業用の土地を「両方」相続した場合（完全併用）
「貸付事業用（アパートなど）」を併用する際は面積の調整計算が必要でしたが、「特定居住用（自宅）」と「特定事業用（事業用）」は完全に併用可能です。
つまり、最大730㎡（330㎡ ＋ 400㎡）まで両方とも80％減額を受けられます。
【設定条件】
- 自宅（千葉県）：面積300㎡、評価額6,000万円
- 事業用地（東京都内）：面積400㎡、評価額8,000万円
【減額計算】
- 自宅：6,000万円 × 80％ ＝ 4,800万円減額（評価額：1,200万円）
- 事業用地：8,000万円 × 80％ ＝ 6,400万円減額（評価額：1,600万円）
- 減額合計：1億1,200万円の減額！
本来であれば合計1億4,000万円となる土地評価額が、併用特例によりわずか2,800万円まで圧縮されます。
まとめ：事業を行っている方は適用漏れのないように確認を！
特定事業用宅地等の特例は、最大400㎡・80％減額という極めて大きな節税メリットがあり、自宅との完全併用も可能な強力な制度です。
店舗や工場などの自営業を営んでいるご家庭や、事業承継を控えている後継者の方は、要件から外れてしまわないよう事前にしっかりと実態を整え、適用漏れのないように専門の税理士へご相談ください。